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招商蛇口资源股龙头价值投资洼地

发布时间:2021-01-19 21:27:44 阅读: 来源:自吸泵厂家

­  事件:

­  公司公布2016 年年报,报告期内,公司实现营业收入总额 635.73 亿元,同比增长 29.2%,实现归属于上市公司股东净利润95.81 亿元,同比增长97.5%。2015 年公司完成换股吸收合并招商地产,会计口径净利润需剔除原招商地产少数股东损益,在对上年同期净利润同口径调整后,报告期归属上市公司股东净利润同比增长 39%;基本每股收益1.21 元/股,拟每10 股派息5 元(含税)。

­  观点:

­  营业收入和净利润同比均大幅增长。公司实现营业收入总额 635.73亿元,同比增长 29.2%,实现归属于上市公司股东净利润95.81亿元,同比增长97.5%。2015年公司完成换股吸收合并招商地产,会计口径净利润需剔除原招商地产少数股东损益,在对上年同期净利润同口径调整后,报告期归属上市公司股东净利润同比增长 39%。

­  公司全年营收635.73 亿元,88%来源于社区开发与运营,贡献毛利181.15 亿元,毛利下降2.62 个百分点至32.27%;第二大业务园区开发与运营营收总额为70.94 亿元,贡献毛利润总额36.66 亿元;邮轮业务营收同比变动幅度不大,预期未来随着各项支持政策的落地将表现出较快的增长态势。值得关注的是,公司2016 年各项业务毛利率均有所下滑,预期随着2016 年高毛利项目结转增加,毛利率有望实现阶段性回升。

­  公司净利润中有一大部分来源于投资净收益,主要归因于公司销售了蛇口区持有多年的经营性物业“南海意库梦工场”和“深圳前海湾花园”,总计实现投资收益36.1 亿元。

­  公司2016 年业绩超预期,超过吸收合并时承诺的85.85 亿元12%,预期随着高毛利项目进入结转周期和公司控费效果进一步提升,公司2017 年完成业绩承诺103 亿元为大概率事件。

­  销售金额和面积创新高,为未来业绩提供保障。报告期内,招商蛇口实现签约销售额739 亿元,同比增长28%,签约销售面积471 万平米,同比增长36%,销售均价1.57 万/平,排名处于行业先列水平,为未来业绩快速增长奠定坚实基础。从营收贡献区域来源来看,华东区域占比41%,首次超过深圳,主要归因于华东市场火爆和公司的前瞻性布局,深圳占比16%,华南占比14%,华中占比16%,华北占比13%。值得关注的是,公司营销能力显着提升,2016 年总货值去化率达到64%,较前一年提升约10%。

­  多渠道拿地提升资源获取能力。公司资源获取总量提升,2016年拿地金额905亿元,为以往年度最高金额的3倍之外,其中50%项目为合作拿地,公司实际支付仅略超450亿元;土地购置面积为702万平,权益建面431万方,所有项目均布局于一、二线城市,其中一线52%,二线占比48%。公司拥有大量土地储备,可确保未来2年业绩增长。公司总土地储备面积1826万方,其中权益建面1290万方,总货值约为2300亿元,如果以当前公司开发速度来看,土地储备略有不足,预期未来公司还将加大土地储备力度。

­  2016年,公司实际控制人招商局集团与深圳市前海管理局签署了框架协议,以公司控股的平台为主体,建立分别实际控股50%的合资公司,通过合资公司推进2.9平方公里的土地整备和开发建设,我们认为这种“小政府+大企业”的模式能够最大化实现集团和公司的利益,公司的深度参与使其能够分享前海未来成长为深圳新中心的巨大收益,尤其是在当前城市核心区域地王频出的背景下,公司实际参与开发的地块具有巨大的市场价值。

­  邮轮业务突飞猛进。邮轮业务作为公司重点发展的业务,报告期内取得了巨大进展。截止2016年底,太子湾邮轮母港共接待邮轮14艘次,运载邮轮旅客约2.23万人次。

­  中国邮轮旅游发展实验区落地蛇口工业区太子湾,占地面积9.4平方公司。受益于这一政策,公司将以邮轮母港建设为核心,打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链。我们认为公司对邮轮业务制定的战略发展思路清晰,未来将与招商局集团的强大金融基因(招商银行、招商证券、招商基金等)相协同,探索轻资产运营模式,尝试资产证券化路径,未来有望产生巨大的协同发展效应。

­  创新业务全面开花。公司基于自身特点,布局教育、医疗及健康管理、养老服务等创新产业领域,报告期内硕果累累。与G30 国际教育集团签署战略合作协议,将国际学校落地到前海片区;美伦健康中心的高端体检服务已经日趋成熟,广州金山谷养老公寓及高端护理院已经完成封顶。公司在创新业务领域的布局属于试水范畴,为公司加大多个领域投资积累宝贵的经验。

­  风险提示:前海土地整备和开发不及预期、房地产市场销售不及预期

­  结论:

­  公司自2015 年完成重组以后形成了社区开发与运营、邮轮和园区三大业务板块,多个板块协同发展的格局已定。蛇口大量优质自持物业和前海大量核心区域土地开发参与权是公司核心价值所在,未来随着深圳前海新中心的快速发展,将显现出巨大的市场价值。同时,公司是“国企改革”、“自贸区”和“一带一路”题材股,随着各个国家战略持续推进,将有望享受相关政策红利。我们预计公司2017 年-2019 年营业收入分别为804 亿元、974 元和1173 亿元,每股收益分别为1.58 元、1.83 元和2.17 元,对应PE 分别为11.24、9.69 和8.17,维持公司“强烈推荐”评级。

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